[부동산·대출정책] 3단계 스트레스 DSR, 2025년 7월부터 이렇게 달라집니다
1. 스트레스 DSR이란?
- DSR(총부채원리금상환비율): 연간 모든 대출의 원리금 상환액이 연소득 대비 어느 정도인지 계산한 지표입니다.
- 스트레스 DSR은 미래의 금리 인상 리스크를 반영하여 계산 시 일정 비율의 가산금을 더해, 예비 부담까지 감안한 보수적인 대출 한도를 산정하는 방식입니다.
2. 단계별 변화 흐름
| 단계 | 시행 시점 | 적용 대상 | 스트레스 금리 |
| 1단계 | 2024년 2월 | 은행권 주택담보대출 | +0.38%p |
| 2단계 | 2024년 9월 | 은행권(주담대 + 신용대출) + 2금융권 주담대 | +0.75%p (수도권 주담대는 최대 +1.20%p) |
| 3단계 | 2025년 7월 1일 | 은행권·2금융권 모든 가계대출 (주담대·신용대출·기타) | +1.50%p (단, 지방 주담대는 0.75%p로 연말까지 유예) |
※ 신용대출은 잔액 1억원 초과 시에만 적용됩니다.
3. 적용 효과와 주요 변화
- 대출 한도 줄어듭니다
수도권 주담대 기준, 스트레스 DSR 3단계 시행 시 대출 한도가 3~5% 정도 감소할 수 있습니다. - 금리 산정 방식 차이
실제 금리에 +1.5%p를 더한 것으로 DSR을 계산하기 때문에, 대출 한도가 크게 줄고 상환 부담 기준이 낮아집니다. - 지역 차등 적용
지방(非수도권) 주담대는 0.75%p만 적용되며, 수도권과 동일한 기준은 2025년 말까지 유예됩니다.
4. 적용 전후 대출 한도 예시
- 연소득 1억원, 30년 만기 변동금리 주담대 한도:
- 이전: 약 6억 6천만 원
- 이후: 약 5억 6천만 원 (한도 약 1억 원 감소)
- 혼합형·주기형 대출도 상환 리스크 반영 방식이 강화되어 한도 일부 감소:
- 혼합형: 7천만 원 감소
- 주기형: 4천만 원 감소
5. 왜 이렇게 강화하나?
- 대출 리스크 예방: 금리 상승 가능성에 대비해 미리 상환 능력을 정확히 평가하려는 목적입니다.
- 가계부채 관리 강화: ‘자동 제어장치’ 역할로, 금융위는 시장 안정과 체계적 리스크 관리를 목표로 하고 있습니다.
- 실수요자 보호 병행: 신중한 시행과 중산층 지원을 병행하며, 시장 충격을 완화하려는 전략이 포함됩니다.
6. 연봉별 대출 가능 금액 (수도권, 변동금리 30년 만기, +1.5%p 적용)
| 연봉(만원) | DSR 40% 기준 연간 상환액(만원) | 대출 가능 금액(원금 기준, 약) |
| 5,000 | 2,000 | 약 3억 6천만 원 |
| 6,000 | 2,400 | 약 4억 3천만 원 |
| 7,000 | 2,800 | 약 5억 0천만 원 |
| 8,000 | 3,200 | 약 5억 8천만 원 |
| 9,000 | 3,600 | 약 6억 5천만 원 |
| 10,000 | 4,000 | 약 7억 2천만 원 |
| 12,000 | 4,800 | 약 8억 6천만 원 |
| 15,000 | 6,000 | 약 1억 0천 7백만 원 |
※ 금리는 기준금리 + 가산금리 + 스트레스 1.5%p를 반영한 단순 계산 예시이며, 실제 한도는 개인 신용도·기존 대출 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 시사점 정리
- 고정금리 상품 고려: 스트레스 금리를 피할 수 있어 실질적 한도 확보 가능성 있음.
- 소액 신용대출 중심의 자금 계획 검토: 1억 원 이하라면 스트레스 DSR 적용 제외 가능성.
- 정책 변화 예의주시: 우선 시행 후 시장 반응에 맞춘 후속 조치 가능성 존재.