[부동산정책] 분양가상한제 개편안: 택지비·건축비 산정 기준 완화

1. 개편 배경

분양가상한제는 2005년 도입되어 주택 분양가격의 급격한 상승을 억제하고 무주택 서민의 주거 안정에 기여해 왔습니다. 하지만 최근 건설 자재비 급등, 정비사업 부대비용 증가, 주택 공급 위축 우려 등이 맞물리면서 제도의 경직성이 문제로 지적되었습니다.
특히, 기본형 건축비 인상 속도가 실제 자재비 상승률을 따라가지 못하고, 택지비 산정 방식이 현실과 괴리되어 민간 사업자의 사업성이 저하되는 사례가 늘었습니다. 그 결과 일부 지역에서는 재건축·재개발 사업이 지연되거나 철회되기도 했습니다.

2. 주요 개편 내용

① 기본형 건축비 조정 방식 개선

• 비정기 조정 허용: 기존 연 2회 정기 고시 외에도, 자재비 변동률이 일정 기준(±15% 등)을 넘으면 즉시 반영.
• 고품질·친환경 건축 반영: 친환경 인증, 내진 설계 강화 등 품질 개선에 따른 비용을 가산비에 명확히 포함.
• 건축비 구성 항목 세분화: 자재·인건비·기타 경비 비중을 세부 항목별로 공개해 투명성 강화.

② 택지비 산정 기준 현실화

• 시장가 반영 범위 확대: 감정평가액뿐 아니라, 인근 실거래가와 비교평가 가능.
• 정비사업 필수 비용 반영: 주거이전비, 이사비, 명도 소송비, 이주비 금융이자 등도 합리적 범위 내 포함.
• 검증 절차 강화: 외부 전문가·회계사·감정평가사 등이 참여하는 ‘택지비 검증위원회’ 신설.

③ 분양가 심사 체계 개선

• 심사 기준 공개: 분양가 산정 공식, 항목별 가중치, 비교단지 선정 기준을 공개해 예측 가능성 향상.
• 이의신청 절차 표준화: 심사 결과에 불복할 경우 보완·재심 요청 기한과 처리 절차를 명시.
• HUG 고분양가 심사와 연계: 이중 심사로 인한 지연 최소화.

3. 기대 효과

• 공급 활성화: 사업성 확보로 정비사업·민간 분양 일정이 정상화될 전망.
• 가격 안정성 유지: 투명한 산정 체계로 고분양가 남발 방지.
• 품질 향상: 건축비 현실화로 친환경·고성능 자재 사용 유도.

4. 적용 일정

• 2025년 3월 정기 고시 이후 승인 신청분부터 적용.
• 세부 가이드라인과 검증위원회 운영 방안은 하위 법령 개정을 거쳐 확정 예정.

5. 핵심 요약표

구분	개선 전	개선 후
건축비 조정 방식	연 2회 정기 고시	연 2회 + 비정기 조정(자재비 급변 시 즉시 반영)
품질 반영	일부 품질 요소만 반영	친환경·내진·고품질 자재 등 가산비로 명확히 반영
택지비 산정 기준	감정평가액 중심	실거래가·감정가 병행 검토, 정비사업 부대비용 포함
심사 절차	내부 심사 중심	외부 전문가 참여, 심사 기준·가중치 공개
이의신청 절차	명확한 절차 없음	보완·재심 요청 절차 표준화