강남3구 고가 아파트 외국인 탈세 세무조사…편법 증여·임대소득 탈루 적발
최근 국세청이 강남3구(강남·서초·송파)를 비롯한 수도권 고가 아파트 취득 외국인들을 대상으로 대대적인 세무조사에 착수했습니다.
국세청이 밝힌 조사 대상은 총 49명, 혐의 유형은 ①편법 증여, ②사업소득 탈루, ③임대소득 누락 세 가지로 나뉩니다.
이번 조치는 최근 몇 년간 급증한 외국인의 국내 고가 아파트 취득에 따른 부작용과 탈세 행위를 막기 위한 강력한 대응이라는 점에서 주목됩니다.
외국인 아파트 취득 급증…3년간 7조 9천억 원
2022년부터 2025년 4월까지 외국인이 국내에서 취득한 아파트는 총 26,244채, 거래금액 7조 9,730억 원에 달합니다.
- 지역별 취득 현황
- 경기: 9,808건 (2조 8,812억 원)
- 서울: 3,402건 (2조 7,005억 원)
- 인천: 3,017건 (8,799억 원)
특히 서울은 강남3구와 마용성(마포·용산·성동) 지역에 집중되었으며, 강남3구의 경우 취득자의 상당수가 실제 거주하지 않는 것으로 확인되었습니다.
국세청 조사 결과: 외국인 탈세 3가지 유형
1) 편법 증여 (16명)
부모나 배우자로부터 받은 자금을 증여세 신고 없이 아파트 취득에 사용한 사례입니다.
일부는 해외계좌를 이용해 자금 출처를 숨기거나, 허위 서류를 제출해 본인 자금인 것처럼 위장하기도 했습니다.
2) 사업소득 탈루 (20명)
국내 사업체에서 발생한 소득을 신고하지 않고 해외 페이퍼컴퍼니 계좌에 숨긴 뒤, 이를 국내로 들여와 아파트 구입에 사용한 사례입니다.
가상자산, 불법 환치기 등을 활용해 자금 흐름을 위장한 경우도 적발됐습니다.
3) 임대소득 누락 (13명)
고가 아파트를 취득 후 임대해 수천만 원~수억 원의 수익을 올리면서도, 임대소득을 신고하지 않은 사례입니다.
일부는 거주자로 위장해 내국인만 받을 수 있는 세액 감면 혜택까지 챙기다 적발되었습니다.
대표 사례
- 편법 증여 사례: 소득이 없는 외국인이 아버지의 분양 전환권을 무상 승계해 수십억 원대 아파트를 취득했지만 증여세 신고를 하지 않은 경우.
- 사업소득 탈루 사례: 외국인 사주가 국내 법인 자금을 해외 페이퍼컴퍼니로 빼돌린 뒤, 이를 다시 국내로 들여와 초고가 아파트와 토지를 매입한 경우.
- 임대소득 탈루 사례: 수도권 중소형 아파트 수십 채를 갭투자로 매입해 월세 수익을 올리면서도 임대소득을 과소 신고한 경우.
국세청 향후 계획
국세청은 이번 조사에 대해 “외국인의 국내 부동산 취득·보유·양도 전 과정을 내국인과 동일하게 검증하겠다”고 밝혔습니다.
- 자금출처가 국외로 의심되면 해외 과세당국과 협조해 추적
- 명의 위장, 차명계좌 등 악의적 탈세 혐의는 수사기관에 통보
- 제도 미비점 보완: 외국인의 ‘거주자 위장’을 통한 세액 감면 차단, 세대원 등록 의무화 등 제도 개선 건의
시장에 미치는 의미
외국인의 고가 아파트 취득은 국내 부동산 시장 불안을 가중시키는 요인 중 하나로 지적되어 왔습니다. 특히 대출 규제가 국내 거주자에게는 적용되지만, 해외 자금으로 매입하는 외국인에게는 사실상 무용지물이라는 점이 문제였습니다.
이번 국세청의 강력한 세무조사 발표는 시장 교란 행위에 대한 경고 신호로 해석되며, 앞으로 외국인의 투기성 아파트 취득은 상당 부분 위축될 것으로 보입니다.
Q&A로 보는 외국인 고가 아파트 세무조사
Q1. 이번 세무조사 대상은 누구인가요?
→ 편법 증여, 사업소득 탈루, 임대소득 누락 등 불법적으로 아파트를 취득·보유한 외국인 49명입니다.
Q2. 어떤 지역이 주로 조사 대상이 되었나요?
→ 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 아파트 밀집 지역입니다.
Q3. 국세청은 앞으로 어떻게 대응하나요?
→ 해외 과세당국과 공조하여 자금출처를 끝까지 추적하고, 제도적 허점을 보완하는 방향으로 대응할 계획입니다.
Q4. 이번 조사가 국내 부동산 시장에 미칠 영향은?
→ 외국인의 투기성 수요가 억제되면서 고가 아파트 시장의 안정성에 긍정적인 효과가 기대됩니다.